Incidence du code du logement sur les arrêtés de police


Depuis l’entrée en vigueur du Code bruxellois du Logement en 2004, une certaine confusion existe entre les arrêtés de police pris sur base de l’article 135 de la Nouvelle loi communale et les arrêtés que le bourgmestre doit prendre en exécution du Code. Ce dernier n’a pourtant rien changé ou presque aux compétences de police des communes. Les nouveautés concernent seulement les conséquences de certains arrêtés de police sur la location postérieure du bien et le droit de gestion publique.


Rien ne change…

L’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement (ci-après dénommée le Code du Logement - MB 9/09/03) précise expressément qu’elle s’applique « sans préjudice de l’article 135 de la Nouvelle loi communale » (Articles 4, § 1 er, in fine, 13, § 1 er, et 19, alinéa 2). Le Code du Logement ne change donc rien aux compétences que les communes tirent de cette disposition, suivant laquelle :

« (Les) communes ont pour mission de faire jouir les habitants des avantages d’une bonne police, notamment de la propreté, de la salubrité, de la sûreté et de la tranquillité dans les rues, lieux et édifices publics.

Plus particulièrement, et dans la mesure où la matière n’est pas exclue de la compétence des communes, les objets de police confiés à la vigilance et à l’autorité des communes sont :

1° tout ce qui intéresse la sûreté et la commodité de passage dans les rues, quais, places et voies publiques ; ce qui comprend le nettoiement, l’illumination, l’enlèvement des encombrements, la démolition ou la réparation des bâtiments menaçant ruine, l’interdiction de rien exposer aux fenêtres ou autres parties des bâtiments qui puisse nuire par sa chute, et celle de ne rien jeter qui puisse blesser ou endommager les passants, ou causer des exhalaisons nuisibles ; (…)

2° (…) les bruits (…) nocturnes qui troublent le repos des habitants ; (…)

5° le soin de prévenir, par les précautions convenables, et celui de faire cesser par la distribution des secours nécessaires, les accidents et fléaux calamiteux, tels que les incendies, les épidémies et les épizooties…
».

En d’autres termes, les autorités communales continuent de prévenir et de faire cesser, par la voie de règlements (voir "Les règlements communaux contre l’insalubrité") ou d’arrêtés de police, toute atteinte à la salubrité ou à la sécurité qui trouve son origine, notamment, dans l’existence de logements insalubres. En adoptant un arrêté de police, le bourgmestre peut, par exemple, donner l’ordre à un propriétaire de procéder à des travaux de rénovation dans un certain délai ou contraindre des locataires à quitter leur logement pour des raisons de salubrité publique.

Bref, les arrêtés du bourgmestre pris sur base de l’article 135 de la Nouvelle loi communale n’ont aucune raison d’être plus rares depuis l’entrée en vigueur du Code du Logement. Le Code permet simplement à la Région d’intervenir à la place ou aux côtés de la commune, s’il s’avère que l’intervention de cette dernière ne suffit pas à convaincre le propriétaire d’un taudis de procéder aux aménagements nécessaires . Le Service d’inspection régionale (SIR) peut en effet, suite à une enquête diligentée par ses services, décider de fermer un logement parce qu’il ne respecte pas les normes minimales de salubrité, de sécurité et d’équipement édictées par le Code du Logement [1]. Il peut également condamner les propriétaires récalcitrants à payer des amendes aux montants dissuasifs (entre 3.000 et 25.000 euros par logement !).

Il pourrait très bien advenir qu’une décision soit prise par le SIR en même temps que le bourgmestre décide d’intervenir sur base de l’article 135 de la Nouvelle loi communale . Le propriétaire devra, dans ce cas, se conformer aux deux décisions.

Il pourrait également arriver que le bourgmestre décide de fermer un logement avant même que le SIR n’ait déterminé s’il répond ou non aux critères du Code . Peu importe : lorsque le bourgmestre prend un arrêté de police sur base de l’article 135 de la Nouvelle loi communale, il n’a pas à se référer aux normes du Code du Logement. S’il le faisait, il commettrait une faute dont la sanction pourrait être l’annulation de l’arrêté de police par le Conseil d’Etat [2].

Le bourgmestre ne doit donc pas attendre que le SIR se saisisse du problème. Il apprécie la situation au regard de la salubrité et de la sécurité publiques. Si celles-ci sont menacées, il doit immédiatement prendre les mesures qui lui semblent les plus indiquées pour mettre fin à la menace [3].

Soulignons en outre qu’il n’appartient pas plus au SIR de lever un arrêté d’insalubrité pris par un bourgmestre qu’il ne lui appartient de juger de l’opportunité ou non pour un bourgmestre de retirer un tel arrêté (Q.R., Parl. Région de Bruxelles-Capitale, 15/06/05, n° 8, p. 124). Chaque autorité agit seule et de façon souveraine dans la sphère de ses compétences .

Conformément au Code du Logement, le SIR avertit le bourgmestre lors de chaque décision d’interdiction de mise en location. Il n’existe, en revanche, aucune obligation légale pour le bourgmestre d’informer le SIR lorsqu’il prend un arrêté de police relatif à un logement. La bonne pratique voudrait toutefois que cela soit le cas et d’ores et déjà de nombreuses communes travaillent en ce sens (Q.R., Parl. Région de Bruxelles-Capitale, 15/06/05, n° 8, p. 124).


… ou presque !

S’il ne change rien aux compétences communales en matière de police, le Code du Logement modifie les conséquences de certains arrêtés de police sur la location postérieure du bien et le droit de gestion publique :

1) L’interdiction de louer ou de faire occuper le logement

Par le passé, l’arrêté de police motivé par l’insalubrité d’un logement pouvait être levé à tout moment par le bourgmestre, au vu de l’évolution de la situation : dès lors que le propriétaire apportait la preuve que les travaux nécessaires avaient été effectués et que la menace ayant justifié l’adoption de l’arrêté avait disparu, le bourgmestre pouvait mettre fin à l’interdiction d’occuper le logement ; les locataires éventuels pouvaient reprendre possession des lieux, sans autre formalité.

En vertu de l’article 14, alinéa 2, du Code du Logement, un logement « frappé par une décision le déclarant insalubre, prise en application de l’article 135 de la Nouvelle loi communale », ne peut, désormais, être mis en location ou reloué qu’après que le bailleur a obtenu une attestation de contrôle de conformité.

La procédure à suivre par le bailleur est la suivante (Article 14, alinéa 3, du Code du Logement) :

  1. la demande est adressée par lettre recommandée à la poste ou par dépôt au SIR, moyennant accusé de réception
  2. le SIR effectue une enquête destinée à établir que le logement répond aux exigences du Code du Logement [4]
  3. le SIR délivre ou refuse de délivrer l’attestation de contrôle de conformité dans les 2 mois de la réception de la demande ; il peut suspendre sa décision dans l’attente de la réalisation de travaux de régularisation
  4. en cas de refus, le bailleur dispose d’un recours devant le Gouvernement ou son fonctionnaire délégué ; ce recours doit être introduit par lettre recommandée, dans les 30 jours à dater de la réception de la décision de refus notifiée par le SIR
  5. l’autorité de recours peut ordonner une enquête, réalisée par un autre inspecteur du SIR que celui qui a réalisé l’enquête en première instance
  6. l’autorité de recours se prononce dans les 30 jours de la réception du recours (ce délai est augmenté de 30 jours en cas d’enquête) ; à défaut de décision dans ce délai, la décision de refus est confirmée (Article 9 du Code du Logement).

Le Code du Logement précise que les logements concernés sont ceux qui sont déclarés insalubres en application de l’article 135 de la Nouvelle loi communale « au motif que le logement ne remplit pas la condition prescrite par l’article 4 » (Article 14, alinéa 2, du Code du Logement). Cette formulation porte à confusion : nous avons vu qu’un arrêté de police pris sur base de l’article 135 de la Nouvelle loi communale ne peut en aucun cas être motivé par simple référence au Code du Logement.

Une autre question se pose également : tous les arrêtés de police déclarant un logement insalubre sont-ils concernés ou s’agit-il seulement de ceux qui déclarent le logement inhabitable ? Le Code semble viser tous les arrêtés d’insalubrité, sans distinction, mais il serait étonnant que la volonté du législateur ait été d’interdire à la location des logements dont l’insalubrité au sens de la Nouvelle loi communale n’est pas assez grave pour justifier la fermeture.

La formulation de l’article 14, alinéa 2, du Code devrait être revue par le législateur pour mettre fin à ces difficultés d’interprétation. La suggestion en a déjà été faite au Gouvernement par le Conseil consultatif du Logement [5], dans son avis d’initiative rendu le 16 juin dernier au sujet de l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement .

2) Le droit de gestion publique

Au même titre que les logements interdits à la location par le SIR, les logements déclarés inhabitables conformément à l’article 135 de la Nouvelle loi communale font dorénavant partie des logements susceptibles d’être concernés par le droit de gestion publique (Article 18, § 1 er, du Code du Logement - voir aussi sur ce site « Le droit de gestion publique : pour qui, pourquoi, comment ?»). Cette nouveauté introduite par le Code du Logement ne concerne pas tous les arrêtés de police pris sur base de l’article 135 de la Nouvelle loi communale, mais seulement ceux qui déclarent un logement « inhabitable ». Il s’ensuit qu’un arrêté du bourgmestre déclarant un immeuble insalubre mais améliorable sans qu’il soit nécessaire d’expulser ses habitants ne permet pas de recourir au droit de gestion publique.


Et les arrêtés que le bourgmestre doit prendre en exécution du Code du Logement ?


Suivant l’article 14, alinéa 1 er, du Code du Logement, c’est au bourgmestre de veiller à la bonne exécution de l’interdiction de louer ou de faire occuper le bien décidée par le SIR, lorsqu’un logement ne répond pas aux normes du Code et n’est pas remis en état par son propriétaire. Le Code ne précise pas comment le bourgmestre doit y parvenir mais ses travaux préparatoires indiquent que le bourgmestre adopte un arrêté « à l’instar d’un arrêté d’inhabitabilité pris sur base de l’article 135 de la Nouvelle loi communale » [6].

L’arrêté que le bourgmestre prend sur base du Code du Logement n’a pourtant rien à voir avec un arrêté de police. Lorsque le bourgmestre exécute la décision du SIR, il ne fait pas application de l’article 135 de la Nouvelle loi communale mais de l’article 133 de la même loi, suivant lequel le bourgmestre se doit d’exécuter les ordonnances régionales. Il agit en tant qu’agent déconcentré de l’autorité supérieure et non pas en tant que chef de la commune, autorité décentralisée compétente en matière de police [7]. Le bourgmestre exécute la décision prise par le SIR sans pouvoir la contester ; son pouvoir d’appréciation ne porte que sur les modalités pratiques de l’expulsion (délais, apposition de scellés, affichage de la décision du SIR,…).

Aucun délai n’est imposé au bourgmestre pour exécuter la décision du SIR mais il devra se justifier vis-à-vis de l’autorité hiérarchique. En cas de défaillance et après deux avertissements consécutifs, le Gouvernement pourra exercer une tutelle de substitution aux frais de l’autorité communale défaillante.

Les occupants du logement peuvent continuer à y habiter tant que le bourgmestre ne leur a pas donné l’ordre formel de partir.

Certains municipalistes n’ont pas manqué de souligner « l’indélicatesse » du procédé : il revient à une autorité qui n’a pas participé à la décision (le bourgmestre) d’exécuter celle-ci « en faisant le sale travail. La presse à scandale aura la gorge chaude face à un bourgmestre qui expulse toute une famille sur décision de la Région » [8].

Quoi qu’il en soit, la motivation formelle de l’arrêté pris sur base du Code devra clairement viser l’article 133 de la Nouvelle loi communale, l’article 14, alinéa 1 er, du Code bruxellois du Logement et la décision du SIR concernée. En aucun cas il ne sera fait mention de l’article 135 de la Nouvelle loi communale.

Rappelons que le nom donné à l’arrêté (ex. : « arrêté d’expulsion ») n’a pas d’importance. Il n’est d’ailleurs pas nécessaire de le nommer. Comme pour l’arrêté de police, c’est son contenu et sa motivation formelle qui importent.


Notes

1.
Pour plus de détails sur la procédure devant être respectée par le SIR, voyez notamment Fr. LAMBOTTE, « L’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement : de l’obligation de louer un logement décent au droit de gestion publique », Amén., 2004/2, pp. 86 et s.

2. La Haute juridiction administrative se montre intraitable dans cette matière. Elle a notamment annulé un arrêté d’inhabitabilité pris par un bourgmestre wallon qui, s’il se réclamait de la Nouvelle loi communale, ne se fondait pas moins, dans les faits, sur des critères empruntés au Code wallon du Logement, étrangers à la salubrité publique au sens strict (en l’espèce, la superficie habitable) (C.E. n° 103.845 du 21 février 2002, Dejardin ; dans un sens similaire, voyez également C.E. n° 157.426 du 7 avril 2006, Van Rossem et Colard).

3. Le bourgmestre dispose du pouvoir de moduler sa décision en fonction de la gravité des faits constatés. Il peut accorder des délais d’exécution supplémentaires et faire procéder aux travaux de force, en cas de nécessité. Suivant le Conseil d’Etat, le bourgmestre n’agit pas légalement en adoptant la mesure la plus sévère dès lors que celle-ci se révèle hors de toute proportion avec les faits censés la justifier ou avec l’objectif à atteindre. Méconnaîtrait notamment l’article 135 de la Nouvelle loi communale l’autorité de police qui interdirait définitivement l’habitation d’un immeuble déclaré insalubre pour la raison qu’il ne serait pas améliorable, alors que le caractère non améliorable du bien ne serait pas établi et que suffirait manifestement un arrêté d’inhabitabilité provisoire, sous réserve de travaux à effectuer dont le coût ne serait pas excessif par rapport à la valeur de l’immeuble (C.E. n° 127.292 du 21 janvier 2004, Quievy).

4. Certaines difficultés ne manqueront pas de se poser en pratique, lorsque l’enquête sera effectuée avant que le logement soit mis en location : certaines des normes du Code (notamment les règles minimales de superficie par habitant) ne pourront être vérifiées qu’après la conclusion du bail.

5. Le Conseil consultatif du Logement est un organe consultatif institué auprès de la Région de Bruxelles-Capitale, dont la mission consiste à remettre son avis et ses propositions au Gouvernement (à la demande de celui-ci ou d’initiative) sur la politique du logement et sur tout avant-projet d’ordonnance et d’arrêté réglementaire dont l’objet principal est le logement. Il est composé de 24 membres représentant l’ensemble des acteurs bruxellois du logement. Notre Association y représente les communes et les CPAS. Pour plus de détails, voyez les articles 97 et suivants du Code du Logement.

6. Projet d’ordonnance relative au Code du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale, Doc., Cons. Rég. Brux.-Cap., sess. ord. 2002-2003, n° A-416/1 du 28 février 2003, p. 19.

7. P rojet d’ordonnance relative au Code du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale, Doc., Cons. Rég. Brux.-Cap., sess. ord. 2002-2003, n° A-416/2 du 1 er juillet 2003, p. 119.

8. Voyez l’intervention du bourgmestre V. DE WOLF lors des travaux préparatoires de l’ordonnance du 17 juillet 2003, projet d’ordonnance relative au Code du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale, Doc., Cons. Rég. Brux.-Cap., sess. ord. 2002-2003, n° A-416/2 du 1 er juillet 2003, p. 123.


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Auteur(s)

Françoise LAMBOTTE
Dernière modification
01-08-2006
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